Tuesday, August 3, 2021
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投资加拿大房地产,就可以提前退休吗?

​房地产投资长期看经济与人口,中期看土地配置,短期看杠杆、利率与市场情绪。只有经济前景乐观的国家和城市,房价才有希望,否者皮之不存,毛将焉附,道理再简单不过……
在过去近二十年间,加拿大房地产一直是一项可以较好抵御通胀的投资。牛市一路高歌向前,群情激奋的市场里,理性思维已经麻痹,房屋买卖成了机械化的交易,人们推搡着往前冲,早已没有什么可以约束不理性的行为。
而当下,波云诡谲的地产市场形式,财产将如何安放?“人去楼空”的悲凉会从此上演吗?加拿大十几年房地产牛市的奇迹
光阴荏苒,加拿大房地产市场经历了长达十几年的大牛市,即使在2008年全球经济大萧条的时候,楼市也只是微微波动,随即又涨势超群。几个核心城市——温哥华和多伦多的房价涨幅更高,绝对可以堪称跑赢印钞机的投资资产。
新移民的不断涌入,流动性长期充裕,经济的稳定发展,城市化进程的快速,是房地产牛市所处的时代背景。 历史总是惊人的相似
上世纪80年代后期,大多伦多地区的房价在三年之内翻了一倍。然而从1989年开始,剧情却180度大反转,随后的7年里利率不断上涨,房价连年下跌,房地产市场泡沫破裂,人们陷入恐慌情绪,似乎房地产市场的末日来临,急着出售房产的人到处都是;很多人因为负担不起高额的贷款而走出自己的家,房子被银行收走,这是让人“谈房色变”的十年,割肉卖房的房主们各个愁云惨雾。直到2002年,多伦多的房价才恢复到让人有信心的水平。 2015年到2017年三年间,加拿大房地产市场迎来整体性牛市,涨幅巨大。正是在这样的背景下,加拿大政府出台史上最严厉贷款压力测试,在此政策的收紧贷款之下,原来可以购买72.7万加元房产的买家,其购房能力下降21.6%,只能购买大约57万加元的房产。这直接导致60万元左右的房屋变得紧俏,100万以上的独立屋市场门可罗雀。购房者贷不到款,只能被暂时挤出购房市场,使这轮房价牛市上涨直接熄火。 这一次我们会做得更好
当下的情况,与上个世纪80年代的房地产“末日”并不相同,许多因素都有利于大多伦多房地产市场的去泡沫化。此时经济相对平稳,利息仍旧处于历史相对较低水平,大多伦多地区的人口的持续增长,新移民和年轻人对自住房的刚性需求都比80年代比较更强劲。
80年代后期加拿大的利息已经处于相当高的位置,房贷审批并不严格,大量新房短期内涌入,市场很难消化过剩的房源,严重经济危机濒临。
房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融,经济发展是影响房价最核心的因素。大多伦多地区人口的正向增涨促进经济,经济的发展带来收入增加,促进房价的上升,形成良性循环。
从长远来看,房价指数与通胀指数赛跑的过程中,大多数时间内,房价指数都可以跑赢同期通胀指数,这说明房地产长远来看是一项较好的抵御通胀的资产。
大多伦多地区的房地产不管是作为安居乐业的必需品也好,作为投资买卖的金融商品,其终端是买房者自掏腰包购买。未来不断涌入的新移民和流动人口增加了房屋的需求,也必然促进城市经济增长,同时对于房价指数有正向作用。
金融是实体经济的血脉,为实体经济服务是金融的天职,是金融的宗旨,也是防范金融风险的根本举措。投资不是投机,投资是“顺水行舟”、“应运而生”,学习投资是一生的功课,更多了解历史上发生过的波动情况和未来的不可知性,才可以最大限度规避市场大幅不确定性波动所带来的损失。
无论上班是诗还是眼前的苟且,提前退休都是一个让人无法抗拒的美妙词汇。许多处于同一阶层的人,十几年后呈现出的财富命运却天壤之别,主要原因是对待金钱和投资态度的差异,只有学会“截断亏损”,才能让“利润奔跑”!

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