Thursday, October 21, 2021
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值得学习,安省情侣低价买房巧用妙招!

最近,安省一对订婚的情侣就剑走偏锋,靠自己的一点“小聪明”成功买到房。Brett Miller 和 Candace Beres是一对恩爱的情侣,两人已经订婚,准备卖房结婚。在过去大半年的时间里,他们一直在苦苦寻找自己买的起的房子,然而愿望一次次落空,他们几乎都要绝望了。 今年3月份,他们看到一个三卧一卫的房子挂牌出售,这是一幢一层半的房子,挂牌价$499,000。但是这对情侣最多能出$630,000,尽管比挂牌价高出不少,但是就目前这种局势,这个价格也没有什么优势。 果不其然,经纪很快给他们打电话,多伦多的一对夫妻也看上了这幢房子,直接出了霸王价(bully offer)。 此时,距离停止竞价只有5个小时的时间了。Beres虽然内心很焦急,但是尽最大努力冷静下来,“我坐下来想了想,仅仅一张纸写上我们的出价远远不够,太冷冰冰了。”

首次购房贷款额增40%!买房上车更容易了!

​为了让更多的中产阶层、以及那些努力工作争取加入中产的人士找到安全、便利和可负担的住房。加拿大周四(4月29日)新推出的购房新政,将进一步帮助全加拿大近10万户家庭拥有他们的第一套住房。这项加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)2021年首次购房政策的最新调整。 内容显示:除了政府补贴首付的旧福利外,加拿大境内首次购房者在多伦多、温哥华、维多利亚地区置业时,年收入不能超过12万的限制已放宽至15万,最高贷款金额从收入的4倍提高至4.5倍。换言之,贷款金额从48万升为15 x 4.5 = 67.5万,足足提高了40%。需注意的是,加拿大境内的非居民,以及即将成为新移民者,全部适用这个政策。 详细信息可参见官网:https://www.placetocallhome.ca/fthbi/first-time-homebuyer-incentive 具体的政策措施包括:

2021投资机会在哪里?目前是房地产入手的最佳时机!

​目前的房地产市场,或许是入市的最好机会。 很多开发商也会因为资金回流问题,会在价格方面做出很大的让步。开发商会在这个淡季推出一些非常好的户型和优惠供客户选择。 开发商还会比较大方地给买家一些“小恩小惠”。比如开发商为了多卖一些房屋,会给客户一些额外的实惠:比如免费升级地板、免费家用电器等等。 市场上市房屋数量有限,购房者可以细细品味,选择最适合需求的房屋,更容易保持冷静和清醒,这两点对于这笔大花销的使用是至关重要的。 早入手买房,上车早,就是你坐轿子,别人抬轿子。到了晚期,你再上车,那就是你抬轿子,别人坐轿子。对于投资而言,如果可以有效把握,那至少可以做到进退有度。

在加拿大如何挑选出最适合自己的房子?

​多伦多地区的房子可以笼统地分成两类,一是有管理费的房子,例如公寓,共管镇寓;二是无管理费的房子,例如独立屋,半独立屋,连体屋,无管理费镇屋等。 有管理费的房子,业主每月给管理公司交钱,管理公司拿这些钱来为业主服务。通常管理公司负责铲雪,剪草,保安,共管区域的清洁卫生,日常维护等事务,也有包水,电,暖气,电视,冷气等项目的。 高级公寓还有游泳池,健身房,桑拿,棋牌娱乐室,小型电影院等设施供住户使用。如果遇到大笔开支,例如屋顶更换,重铺停车场路面,更换机电设备等,业主就要另交专项工程款。 没有管理费的房子,业主就不需要交管理费,但是也没有管理公司专门服务。因此,这类房屋有了任何问题,业主必须自行负责解决。至于说那种类型更好,这要看是什么样的业主。 房型本身并没有好坏,只是适应的需求各有不同。如果业主不喜欢铲雪,剪草,对房子的维修养护也没有精力,那共管物业就是非常好的选择。相反如果业主喜欢花草园艺,时间精力也允许,不共管的物业就更适合。

女生应该先买车还是先买房?

  所有女生看过来——把钱存起来,一定要优先买房。有一种情况可以考虑买车:那就是买车的目的是为了做生意、创业方便,包括给自己做生意撑门面,或者在职场快速升职、谈单等。让你有强大的底气和自信去赚更多的钱。​这种情况可以考虑买车,而买车一定是你的生产力工具,而不是一个消耗品。如果仅仅是为了提升自己的通勤舒适度,或者为了攀比,建议你先考虑买房。1、女生是买房主力军买房跟买车的人是两种路径:只要你有条件的,一定要优先买房。我身边买房特别积极的人,也多数都是女生,说明女孩子是购房主力军啊。车子是消耗品,今年努力凑钱买一辆20万或者30万的车,明年就贬值几万块。而房产是资产,只要你买对了片区和标的,今年300万的房产升值5%~10%个点,是不是听起来没有那么难?2、有房和没房的差距会越来越大买了车子,你还要考虑每个月的停车费、加油费,每年的保险费(大几千块)和维修保养费,所以这些都是单纯的支出,一年至少1~2万。这些都是在悄咪咪掏空你的钱包。如果买了车,你更容易谈业务,或者生意更容易谈成(豪车),那这辆车的价值还是很大的。买了房子,你要考虑的就是每月的月供,如果加上公积金还款和每月的出租收益,实际上自己要承担的月供没有那么多。如果房子买来自住,其实你也节约了自己的租房费用。持有3-5年,这套房子将来还会给你带来升值的空间,置换的时候,还可以有换房的基础。更重要的是,有了房子之后,你的底气会更足,这一点特别明显。有房和没房的人,差距会越来越大。

疫情使人们的住房需求发生改变,一个有安全感的家将会是首选!

​新型冠状病毒感染的肺炎,就像一只从天而降的“黑天鹅”,打乱了各方面的安排与部署,不仅餐饮、旅游、零售、影院、交通等行业遭受损失。一场疫情,打乱了加拿大人民的生活。虽然目前疫情对经济影响几何暂不能盖棺定论,但毫无疑问的是,这场疫情对全球的打击可谓巨大。撇开疫情对经济的影响不说,作为普通大众,感触最直接的其实还是居住环境,通过疫情大家都开始重新审视自己的居住环境。疫情结束以后,大家在购房逻辑上会发生不小的变化。与此同时,最佳的买房机会窗口期已经翩然到来。  疫情会刺激一大波改善需求Condo 公寓居住面积小,人口密度大,聚集紧凑。疫情之后,购房者买房在购房面积、购房地段上会有些优化,但在购房选择上会更生活化一些,面积上可能会开始偏改善,会买大一点的、户型合理的房子。民众对独立屋的需求会激增。大家会突然发现,土地屋人均空间大,居住环境舒适。会有一部分人放弃追求公寓的方便和快捷,而转身青睐土地房。买房人的机会窗口来了当然,疫情影响到的不仅是买什么产品,还有能不能买、什么时候买的问题。对此,当下或者稍后也许就是绝佳的抄底机会。同时目前房贷利率持续放低,这是一种很强烈的鼓励购房信号。加之目前购房选择面较大,当下即是一个绝佳的购房机会窗口。随着经济复苏、调整,这个购房窗口期很快会关闭,不会持续很长时间。  旅行限制使交易量陷入低谷,疫情只是暂时抑制了需求 旅行限制导致的海外买家交易量暴跌已不可避免,美联储带头的又一轮降息潮虽然短期有利于房市,但也可能会埋下新一轮次贷风险的种子。加拿大暂停海外的旅行团,这不仅对当地旅游业,也对房地产市场带来了巨大冲击。受疫情影响,买家的跨境房地产投资被按下了暂停键。短期内,交易数量减少,看房、购房活动停滞不可避免,但一旦疫情减弱,交易量的收缩或停滞不会持续太久,疫情只是暂时抑制了这种需求。疫情使得海外房产买家从以投资为主开始转向了投资加自住的趋势。最近越来越多的人开始关注大户型,为了以后遇到特殊情况可以作为自住之用。 刚需自住客,疫情封结束后,会迎来一个阶段性最佳买点 疫情不是地震、火山喷发、台风、海啸这些对城市基础设施会造成巨大破坏的自然灾害,等到疫情结束,冬天过去,城市又会迅速恢复活力,城市不需要重建,该批的土地还是会批,该买的房子还是要买! 疫情导致全民隔离,正常的经济循环被强行冻结,原本该消费的不消费,该做的生意不做了。

加拿大政府拟设置国家级外国买家税!Condo危险了!

加拿大政府正在计划推出一项新的全国性税收,目标是那些非本地居民、出于投机炒房而从加拿大购房的外国买家! 周一,作为更新预算和展望经济的一部分,加拿大政府宣布了一项计划,即:准备向在加拿大本国购买房产,不为自住而是炒房的外国非居民买家征税。 炒房现象在很多人看来,也是造成加拿大房产市场价格过热,供需失衡的主要原因。 “房价现在超出了大部分加拿大人的承受能力,尤其是那些想要购买第一套住房的买家。来自外国的非居民投资者的投机性需求导致许多加拿大人难以承受高房价。”

投资加拿大房地产,就可以提前退休吗?

​房地产投资长期看经济与人口,中期看土地配置,短期看杠杆、利率与市场情绪。只有经济前景乐观的国家和城市,房价才有希望,否者皮之不存,毛将焉附,道理再简单不过……在过去近二十年间,加拿大房地产一直是一项可以较好抵御通胀的投资。牛市一路高歌向前,群情激奋的市场里,理性思维已经麻痹,房屋买卖成了机械化的交易,人们推搡着往前冲,早已没有什么可以约束不理性的行为。而当下,波云诡谲的地产市场形式,财产将如何安放?“人去楼空”的悲凉会从此上演吗?加拿大十几年房地产牛市的奇迹光阴荏苒,加拿大房地产市场经历了长达十几年的大牛市,即使在2008年全球经济大萧条的时候,楼市也只是微微波动,随即又涨势超群。几个核心城市——温哥华和多伦多的房价涨幅更高,绝对可以堪称跑赢印钞机的投资资产。新移民的不断涌入,流动性长期充裕,经济的稳定发展,城市化进程的快速,是房地产牛市所处的时代背景。 历史总是惊人的相似上世纪80年代后期,大多伦多地区的房价在三年之内翻了一倍。然而从1989年开始,剧情却180度大反转,随后的7年里利率不断上涨,房价连年下跌,房地产市场泡沫破裂,人们陷入恐慌情绪,似乎房地产市场的末日来临,急着出售房产的人到处都是;很多人因为负担不起高额的贷款而走出自己的家,房子被银行收走,这是让人“谈房色变”的十年,割肉卖房的房主们各个愁云惨雾。直到2002年,多伦多的房价才恢复到让人有信心的水平。 2015年到2017年三年间,加拿大房地产市场迎来整体性牛市,涨幅巨大。正是在这样的背景下,加拿大政府出台史上最严厉贷款压力测试,在此政策的收紧贷款之下,原来可以购买72.7万加元房产的买家,其购房能力下降21.6%,只能购买大约57万加元的房产。这直接导致60万元左右的房屋变得紧俏,100万以上的独立屋市场门可罗雀。购房者贷不到款,只能被暂时挤出购房市场,使这轮房价牛市上涨直接熄火。 这一次我们会做得更好当下的情况,与上个世纪80年代的房地产“末日”并不相同,许多因素都有利于大多伦多房地产市场的去泡沫化。此时经济相对平稳,利息仍旧处于历史相对较低水平,大多伦多地区的人口的持续增长,新移民和年轻人对自住房的刚性需求都比80年代比较更强劲。80年代后期加拿大的利息已经处于相当高的位置,房贷审批并不严格,大量新房短期内涌入,市场很难消化过剩的房源,严重经济危机濒临。房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融,经济发展是影响房价最核心的因素。大多伦多地区人口的正向增涨促进经济,经济的发展带来收入增加,促进房价的上升,形成良性循环。从长远来看,房价指数与通胀指数赛跑的过程中,大多数时间内,房价指数都可以跑赢同期通胀指数,这说明房地产长远来看是一项较好的抵御通胀的资产。大多伦多地区的房地产不管是作为安居乐业的必需品也好,作为投资买卖的金融商品,其终端是买房者自掏腰包购买。未来不断涌入的新移民和流动人口增加了房屋的需求,也必然促进城市经济增长,同时对于房价指数有正向作用。金融是实体经济的血脉,为实体经济服务是金融的天职,是金融的宗旨,也是防范金融风险的根本举措。投资不是投机,投资是“顺水行舟”、“应运而生”,学习投资是一生的功课,更多了解历史上发生过的波动情况和未来的不可知性,才可以最大限度规避市场大幅不确定性波动所带来的损失。无论上班是诗还是眼前的苟且,提前退休都是一个让人无法抗拒的美妙词汇。许多处于同一阶层的人,十几年后呈现出的财富命运却天壤之别,主要原因是对待金钱和投资态度的差异,只有学会“截断亏损”,才能让“利润奔跑”!

疫情下买房置业,注意防止被坑的那些陷阱!

​华人偏爱买房早已不是什么新鲜事儿了,无论是国人在国内自住买房,还是在海外投资置业,亦或者新移民来到一个新的国度,心心念念有一个属于自己的“蜗居”,买房都是每一个家庭的头等大事。在华裔聚集的温哥华和多伦多,每时每刻都在上演着独居特色的海外买房的故事。有些刚刚落地、人生地不熟的新移民,在买房后就抱怨房子买错了;有些抢Offer 的朋友们在买到房子以后觉得自己买贵了。买房其实并不是那么简单的一件事,需要经验、眼光、经济前景等诸多因素的考量,也需留心各种潜在陷阱,无论自住还是投资,都需要切看切分析,切买切留心。  地産经纪千差万别,买房水平参差不齐外行看热闹,内行看门道。不同水平的地産经纪,买到的房子却差别很大。虽然大家看起来一招一式都差不多,选区域、选房子、定价格、谈判、抢Offer、验房。每个经纪人都做全套的服务,招式相差无异,但是胜负早已分明。第一,选对Location,事半工倍。有经验的地産经纪会引导客户选择最适合他们的房子,选出对这个家庭成员未来的工作发展、子女教育最合适的社区,最合适的房型。并运用自己多年的从业经验找到依然有大幅昇值空间的投资洼地,自住投资两不误。这第一步如果走偏,之后再如何努力也是弥补不了的。第二,房子买得是否划算,説到底还是价格是否合适。每个房子的价格其实是可以精算的,不同的位置、不同的区域,不同房型价格看起来差异很大,但是有经验的专业地産经纪人经过比较精算历年的数据、这个局域相似房源近些年的销售价格等数据,是完全可以精算比较出一个房子的确切价格的。第三,慎重选择熟人或者亲朋作爲地産经纪。 选经纪人一定要查看他/她的业绩水平如何,爲人是否认真诚实,是否具有谈判的能力,如何制定买房策略,是否有全景的眼光和经验。这些因数是一个买房在慎重选择地産经纪的时候需要考量的因数。唯独没有的一项,就是你对这个地産经纪人的瞭解程度。在国内大家都讲究熟人知根知底,好办事,有这一层关係在,他/ 她也不至于骗我。也不是説熟人地産经纪人就不可以用,如果他刚好具备我们上述所説的各种技能,有知根知底,当然再好不过。 但是最怕的就是熟人是个刚刚入行的地産经纪,你委托他帮助你买房子,这样的结果就很难保证了。比如有些刚刚入行,或者水平有限的地産经纪,自己都不知道市场到底是一个什么样子,也完全不了解房子的走势和未来的方向,并不是他诚心不好好爲你买房子,而是水平有限,能力有限。许多买家找这样的熟人买房子,最后住进去了,才发现许多不合适的地方,心生怨恨、一拍两散,不仅生意没有做好,也赔了朋友,得不偿失。买房验屋有必要吗?除非你买的是共管公寓、2 年内的新独立屋或者新Townhouse, 否则你无论如何都应该验房。动辄几十万甚至上百万的房子,验房是买家最后的把关,一个有经验的专业经纪可以提前帮你发现许多问题并提出解决方案,但一个有经验的验房师则能帮你系统地把握这个房子的状况,即便是抢OFFER,也不要轻易放弃验房条件。 实在不行,可以提前验房,才能做到心中有数。在多伦多由于地质结构的多样化,往往会造成沉降的不均匀,极有可能导致房屋地基的扭曲和结构的问题,而这样的问题,无一例外都是花费巨大的问题,万不可忽视。往往越豪宅越尊贵的地区,越需要验房这一必不可少的服务和把关,由于土质结构的复杂化和多样化,许多问题是肉眼无法分辨和看到的,必须专业验房师的系统检查才行。另外一定要自己聘请专业验房师,而不是让经纪推荐,否则这个验房师可能碍于面子,以促成交易爲主,并不告诉你房子的缺陷,等你入住之后才发现房子有很多缺点,但爲时已晚。尽量避免使用地産经纪推荐的验房师和贷款经纪,这三者之间如有互相推荐的,应该尽量避免使用。谨慎选择保姆型地接经纪可以选择一站式移民中介指定的地接式地産经纪吗?可以,但是这并非是最好的选择,移民公司指定的地産经纪一定不是最好的选择,即便这个经纪再专业。 移民公司指定地接服务用行话説叫做“靶向输送”,其本质是要榨取投资移民身上最后一个利润点。他们一般会向指定经纪索取高额“指定转介绍费用”,而这些最终会影响到新移民的买房过程,羊毛出在羊身上,最终也还是由新移民来买单。 

更多加拿大人搬离城市:疫情改变加拿大人的房地产需求!

在大城市里工作的加拿大人,如果不想忍受城市的喧嚣,多半就要忍受漫长的通勤时间。但是今年以来,无数人因疫情在家上班,这种宁静和近便不能两全的购房选择正在发生改变。26岁的莫雷洛(Christopher Morello)在一家多伦多公司工作,但是最近在离多伦多170多公里的小城多切斯特买了一栋房子。从这里开车去多伦多要花两个小时。如果不是因为可以在家上班,莫雷洛是不会选择住在离公司这么远的地方的。多切斯特的人口只有九千左右,环境安静。莫雷洛买的房子有三个卧室,巨大的后院一直延伸到河边。这正是他梦想中的居住环境。他在接受Radio-Canada采访时说,住在多伦多的时候,他租的公寓很小,租金却不便宜。现在房贷利息低,他买了房子以后,每个月的房贷和别的花销加起来还没有原来的房租多。而且这里自然环境非常好,当地人又热情。 在安大略省皮金湖上垂钓的一对父子。(CP/Fred Thornhill)多伦多市的房地产经纪人注意到,他们有越来越多的客户选择离开多伦多,在郊区和周边城市买房子,造成这些地方的房价上涨,有些人走得更远。而多伦多人眼里的小城市,在一些当地人看来也已经过于吵闹,需要远离。一个房地产经纪人告诉记者,她的一个密西沙加市的客户在60多公里外的格里姆斯比市买了房子。该市坐落在安大略湖边,人口不到三万。今年二月以来,加拿大人的住所与工作地点之间的距离增加加拿大人对远离城市贴近自然的热情并不是始于新冠疫情。但是疫情造成的工作方式改变显然为这种热情添加了助燃剂。一个蒙特利尔市场调查公司在分析了几家大型房地产公司今年二月到八月期间的数据后发现,它们的客户的住所和工作地点之间的平均距离大幅度增加了。在多伦多市,这些房地产公司客户的住所和工作地点之间的距离中位数从16.3公里增加到了18.2公里,增幅为11.7%。但是增幅最高的却是邻近的汉密尔顿市,从23.7公里增加到了34.9公里,增幅为47.2%。其次是卡尔加里市(42.8%),哈利法克斯市(40.1%)。华人众多的温哥华市增幅最低,为7.2%。这些城市从东到西,分布在不同省份,意味着这是一个相当普遍的趋势。但是也有业内人士提醒说,房地产市场恢复正常不过才两个月,要准确地分析加拿大人的购房喜好变化还需要再观察一段时间。(Radio-Canada,Philippe de Montigny)
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